Vous rêvez de construire la maison de vos rêves ? Avant de vous lancer dans un projet de construction ou de rénovation, il est essentiel de se familiariser avec certains termes techniques qui peuvent avoir un impact significatif sur la faisabilité et le coût de votre projet. Parmi ces termes, la Surface Hors Œuvre Brute, plus communément appelée SHOB, occupe une place importante. Bien que cette notion soit aujourd’hui obsolète dans la réglementation urbanistique française, il est crucial de la comprendre pour interpréter correctement les documents d’urbanisme anciens et pour appréhender l’évolution des règles de construction.
La SHOB peut être définie simplement comme la surface totale de plancher d’une construction, calculée à partir du nu extérieur des murs de façade, sans déduction des vides. Historiquement, la SHOB a joué un rôle prépondérant dans la planification urbaine et la délivrance des permis de construire. Prêt à en savoir plus sur la SHOB et son impact sur votre projet immobilier ?
Définition précise de la SHOB et ses composantes
Comprendre la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) nécessite une connaissance précise des éléments qui entrent dans son calcul. Cette surface, qui était autrefois essentielle pour déterminer les droits à construire, englobe l’ensemble des surfaces de plancher, mesurées à l’extérieur des murs, incluant les éléments structurels et les espaces couverts. Bien qu’elle ne soit plus l’outil principal de calcul des surfaces en construction, sa connaissance reste pertinente pour l’interprétation des anciennes réglementations. Voyons cela plus en détail.
Éléments inclus dans le calcul de la SHOB
- Murs extérieurs (incluant leur épaisseur) : La mesure se fait à partir de l’extérieur des murs, englobant l’épaisseur de l’isolation thermique ou phonique. Un mur de 20 cm d’épaisseur sera intégralement pris en compte.
- Planchers de tous niveaux (y compris combles aménageables et sous-sols) : Les combles sont considérés comme aménageables si leur hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre et si leur structure permet un aménagement ultérieur. Les sous-sols, même s’ils ne sont pas entièrement enterrés, sont inclus dans le calcul de la SHOB.
- Balcons, loggias et terrasses couvertes (sous certaines conditions) : Les balcons, loggias et terrasses sont pris en compte si elles sont closes sur plus de la moitié de leur hauteur. Une terrasse couverte ouverte sur un seul côté ne sera pas incluse.
- Garages et annexes (intégrés ou non au bâtiment principal) : Les garages et annexes sont inclus, même s’ils sont indépendants, à condition qu’ils soient liés à la construction principale.
- Circulations verticales (escaliers, ascenseurs, etc.) : Les surfaces occupées par les escaliers, les ascenseurs et les gaines techniques sont également incluses dans le calcul de cette ancienne surface de référence.
Éléments exclus du calcul de la SHOB
- Terrasses non couvertes : Une terrasse exposée au soleil et sans couverture ne sera pas prise en compte dans le calcul.
- Décrochements de façade sans plancher porteur : Les éléments de façade purement décoratifs, sans fonction structurelle, ne sont pas inclus.
- Éléments décoratifs extérieurs : Les corniches, les moulures et autres ornements de façade ne sont pas pris en compte.
Pour illustrer concrètement le calcul de la SHOB, prenons l’exemple d’une maison individuelle de plain-pied avec les dimensions suivantes : longueur de 15 mètres, largeur de 10 mètres, épaisseur des murs de 20 cm. La SHOB de cette maison sera de (15 + 0.2 + 0.2) * (10 + 0.2 + 0.2) = 15.4 * 10.4 = 160.16 m². Ce calcul simple montre comment l’épaisseur des murs peut influencer la surface totale de la construction.
Pour une meilleure visualisation, vous pouvez consulter ce schéma illustrant le calcul de la SHOB :
Le tableau ci-dessous résume les principaux éléments inclus et exclus du calcul de la SHOB :
| Éléments inclus | Éléments exclus |
|---|---|
| Murs extérieurs (épaisseur comprise) | Terrasses non couvertes |
| Planchers de tous niveaux (combles aménageables, sous-sols) | Décrochements de façade sans plancher |
| Balcons, loggias, terrasses couvertes (certaines conditions) | Éléments décoratifs extérieurs |
| Garages et annexes (liés à la construction) | |
| Circulations verticales (escaliers, ascenseurs) |
Importance historique de la SHOB et son rôle dans l’urbanisme
La SHOB a joué un rôle crucial dans la gestion de l’urbanisme pendant de nombreuses années. Elle servait de base pour calculer la constructibilité d’un terrain et pour contrôler la densité des constructions dans les zones urbaines. Comprendre comment cette ancienne surface de référence était utilisée permet de mieux saisir les enjeux de la planification urbaine et les raisons de son évolution.
Rôle dans la réglementation urbaine
- COS (Coefficient d’Occupation des Sols) : La SHOB était utilisée pour calculer le COS, qui déterminait la surface maximale constructible sur un terrain. Un COS de 0.5 signifiait qu’il était possible de construire une SHOB égale à la moitié de la superficie du terrain.
- Règles de hauteur et d’implantation : La SHOB influençait indirectement les règles de hauteur et d’implantation des constructions, car elle limitait la surface totale construite. Cela permettait de préserver les vues, l’ensoleillement et l’harmonie architecturale dans les quartiers.
- Gestion de la densité urbaine : En limitant la SHOB, les autorités publiques pouvaient maîtriser la densité urbaine et éviter la surpopulation dans les villes. Cela contribuait à améliorer la qualité de vie des habitants et à préserver l’environnement.
Permis de construire et autres autorisations
- Obligation de déclaration de la SHOB : La déclaration de la SHOB était une étape obligatoire lors de la demande de permis de construire. Les demandeurs devaient fournir un plan détaillé de la construction, indiquant la SHOB de chaque niveau et de l’ensemble du bâtiment.
- Impact sur les taxes et impôts locaux : La SHOB pouvait influencer le montant des taxes d’urbanisme et des impôts locaux, tels que la taxe d’aménagement et la taxe foncière. Une SHOB plus importante pouvait entraîner une augmentation de ces taxes.
Pourquoi la SHOB a été remplacée
Bien que la SHOB ait été un outil utile pendant de nombreuses années, elle présentait certaines limites qui ont conduit à son remplacement par des notions plus modernes. La complexité de son calcul, la difficulté à l’appréhender pour les non-initiés, et la volonté de simplification de la réglementation ont été les principaux moteurs de ce changement. La SDP (Surface de Plancher) est venue simplifier ces calculs et prendre en compte le développement durable. Mais pourquoi ce remplacement?
La SHOB a été considérée comme difficile à calculer car elle prenait en compte l’épaisseur des murs extérieurs, ce qui pouvait être source d’erreurs. De plus, elle ne reflétait pas toujours la surface habitable réelle d’un bâtiment, car elle incluait des éléments tels que les combles non aménageables et les sous-sols non utilisés. En 2012, la SHOB a été officiellement remplacée par la Surface de Plancher (SDP) afin de simplifier la réglementation et de mieux prendre en compte les enjeux de développement durable.
La surface moyenne des maisons individuelles construites en France est passée de 112 m² en 2000 à 115 m² en 2020, selon l’INSEE. Cette évolution témoigne d’une volonté de construire des logements plus spacieux et confortables. Cette tendance continue d’évoluer avec les nouvelles réglementations.
Les notions remplaçant la SHOB : SHON et SDP (surface de plancher) et leur comparaison
Pour mieux appréhender l’évolution de la réglementation en matière de surfaces constructibles, il est essentiel de comprendre les notions qui ont remplacé la SHOB, à savoir la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) et la SDP (Surface de Plancher). Chacune de ces notions présente des spécificités et des objectifs différents. Explorons cela ensemble.
Définition de la SHON (surface hors œuvre nette)
La SHON était calculée en déduisant de la SHOB certaines surfaces, telles que les combles non aménageables, les balcons non couverts, et les locaux techniques. La SHON visait à mieux refléter la surface réellement utilisable d’un bâtiment. Cependant, la SHON a également été jugée complexe et a été remplacée par la SDP.
Définition de la SDP (surface de plancher)
La Surface de Plancher (SDP), définie par l’article R.111-22 du Code de la construction et de l’habitation, est la surface de plancher construite, à l’intérieur des murs extérieurs, sans déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. La SDP est calculée pour chaque niveau de construction, à partir du nu intérieur des façades. Elle exclut également certaines surfaces, telles que les garages, les stationnements, les caves et les combles non aménageables. La SDP est considérée comme plus précise et plus simple à calculer que la SHOB et la SHON.
- Comment la SDP est calculée : La SDP est calculée à partir de l’intérieur des murs, ce qui la rend plus simple à appréhender que la SHOB.
- Éléments inclus et exclus du calcul de la SDP : Les surfaces de plancher des pièces habitables, des bureaux, des commerces, des ateliers et des entrepôts sont incluses dans le calcul de la SDP. Les surfaces des balcons, des terrasses non couvertes, des stationnements, des caves et des combles non aménageables sont exclues.
- Pourquoi la SDP est plus pertinente que la SHOB : La SDP est plus précise et reflète mieux la surface habitable réelle. Elle permet de mieux contrôler la densité des constructions et de favoriser le développement durable.
Le tableau ci-dessous compare les trois notions de surface : SHOB, SHON et SDP :
| Notion | Définition simplifiée | Mode de calcul (éléments inclus/exclus) | Objectifs | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|---|---|
| SHOB | Surface totale de plancher (extérieur des murs) | Extérieur des murs, planchers, combles aménageables, balcons couverts, garages. Exclut terrasses non couvertes, décrochements, éléments décoratifs. | Contrôler la densité urbaine | Simple à calculer (initialement) | Ne reflète pas la surface habitable réelle, complexe |
| SHON | SHOB – surfaces non aménageables | SHOB moins combles non aménageables, balcons non couverts, locaux techniques. | Mieux refléter la surface utilisable | Plus précise que la SHOB | Toujours complexe, peu intuitive |
| SDP | Surface de plancher (intérieur des murs) | Intérieur des murs, pièces habitables, bureaux, commerces. Exclut garages, stationnements, caves non aménageables, balcons. | Simplification, développement durable | Plus précise, reflète la surface habitable, simple à calculer | Peut réduire la constructibilité par rapport à la SHOB |
Implications pratiques et conseils pour les projets de construction/rénovation
Bien que la SHOB ne soit plus en vigueur, sa compréhension demeure importante, notamment dans le cadre de projets de rénovation ou d’interprétation de documents d’urbanisme anciens. Son impact, même indirect, peut encore se faire sentir. Explorons quelques implications pratiques.
Comprendre les documents d’urbanisme anciens
Les documents d’urbanisme anciens, tels que les Plans d’Occupation des Sols (POS), peuvent encore faire référence à la SHOB. Il est donc essentiel de comprendre cette notion pour interpréter correctement ces documents et pour connaître les droits à construire applicables à un terrain. De même, les permis de construire délivrés avant l’entrée en vigueur de la SDP peuvent mentionner cette ancienne surface de référence. Il est donc important de comprendre cette notion pour s’assurer de la conformité des travaux réalisés. Consultez les archives de votre mairie pour plus d’informations.
Utilisation de simulateurs en ligne (si disponibles)
Bien qu’ils soient de moins en moins courants, il peut exister des simulateurs en ligne permettant de calculer la SHOB à titre indicatif. Cependant, il est important de prendre ces résultats avec précaution et de les faire valider par un professionnel, car ils peuvent être imprécis et ne pas tenir compte de toutes les spécificités de la réglementation.
Faire appel à un professionnel
Pour tout projet de construction ou de rénovation, il est fortement conseillé de faire appel à un architecte ou à un autre professionnel qualifié. Ces professionnels connaissent parfaitement la réglementation en vigueur et peuvent vous conseiller sur les aspects techniques et administratifs de votre projet. Ils peuvent également vous aider à calculer la SDP de votre construction et à obtenir les autorisations nécessaires auprès des autorités compétentes. Le coût moyen d’un architecte pour un projet de construction représente environ 10 à 15% du coût total des travaux. Investir dans un professionnel qualifié permet d’éviter les erreurs et de garantir la conformité de votre projet à la réglementation. Des études montrent qu’un projet encadré par un architecte a 20% moins de risque de dépasser le budget initial. N’hésitez pas à demander plusieurs devis pour comparer les prix.
Anticiper les contraintes liées à la surface
Même si la SDP est la norme actuelle, la compréhension de la SHOB permet d’anticiper les contraintes liées à la surface totale du bâtiment et à son impact sur le terrain. La SHOB donne une indication de l’emprise globale de la construction et de son volume, ce qui peut être utile pour évaluer son intégration dans l’environnement et pour optimiser l’aménagement intérieur. Il est également essentiel de tenir compte des règles d’urbanisme locales, qui peuvent imposer des restrictions en matière de hauteur, de recul par rapport aux limites de propriété, et d’aspect extérieur des constructions. Un recul de 3 mètres par rapport à la limite de propriété est une règle courante dans de nombreuses communes. Adaptez votre projet en conséquence.
Cas particulier des rénovations
Dans le cas des rénovations sur des constructions existantes qui ont été initialement calculées avec la SHOB, il est important de déterminer si les travaux envisagés modifient la surface de plancher. Si c’est le cas, il est nécessaire de déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, en calculant la SDP de la construction après les travaux. Il est également important de vérifier si les travaux envisagés respectent les règles d’urbanisme en vigueur, notamment en matière de hauteur, d’aspect extérieur, et de stationnement. Une augmentation de la surface de plancher de plus de 20 m² nécessite généralement un permis de construire. Soyez vigilant et renseignez-vous auprès de votre mairie.
En conclusion
Bien que la Surface Hors Œuvre Brute ne soit plus utilisée dans la réglementation urbanistique actuelle, sa compréhension demeure essentielle pour interpréter les documents d’urbanisme anciens et pour appréhender l’évolution des règles de construction. La SHOB a été remplacée par la Surface de Plancher (SDP), qui est plus précise et plus simple à calculer. La connaissance de ces différentes notions permet d’anticiper les contraintes liées à la surface des constructions et de mener à bien les projets de construction et de rénovation en toute conformité.
Il est crucial de se tenir informé de la réglementation en vigueur en matière d’urbanisme et de construction, et de faire appel à des professionnels qualifiés pour accompagner les projets. La maîtrise des aspects techniques et administratifs permet d’éviter les erreurs et de garantir la réussite des projets. N’oubliez pas que chaque commune possède son propre Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui définit les règles applicables sur son territoire. Il est donc indispensable de se renseigner auprès de votre mairie avant de se lancer dans un projet de construction ou de rénovation. Pour aller plus loin, consultez notre guide complet sur le permis de construire.